Comprar na planta é fechar hoje um apartamento que ainda vai ser construído. Você paga uma parte durante a obra e resolve o resto quando as chaves saem. É o caminho de quem quer entrar com menos dinheiro no começo e tem tempo para esperar.
Este guia mostra o caminho na ordem em que ele acontece. Ele não substitui a leitura do seu contrato, mas depois de ler você vai saber o que procurar dentro dele.
Como o pagamento se divide
A conta tem duas partes. Durante a obra você paga o sinal (a entrada) e as parcelas mensais, que seguem até a data prevista de entrega, e muitos planos ainda têm reforços: parcelas maiores de tempos em tempos, quase sempre uma por ano. Na entrega, o que sobrou vira financiamento no banco ou pagamento direto.
Sinal, ato, reforço, parcela de chaves: esses nomes são do mercado, não da lei. A lei da incorporação cobra outra coisa, e ela ajuda mais. O contrato tem de abrir com um quadro-resumo mostrando o preço total, quanto é a entrada e quanto dela vai à vista, o valor da corretagem e quem recebe, o valor e o vencimento de cada parcela e qual índice corrige cada período. É nesse quadro que você confere se o plano que o corretor apresentou é o mesmo que está escrito.
No que você paga direto à construtora durante a obra, o comum é correção pelo INCC, sem juros. Se houver financiamento bancário já na obra, os encargos são outros e dependem do contrato. Confira as duas situações por escrito.
INCC: por que a parcela muda de valor
O INCC é o índice que mede quanto subiu o custo de construir: material e mão de obra. Enquanto o prédio está sendo levantado, as parcelas são corrigidas por ele, para que o dinheiro combinado continue comprando a mesma obra.
Na prática: a parcela que você assina hoje não vai ser exatamente a mesma daqui a um ano. Ela acompanha esse índice. Peça ao corretor a variação dos últimos doze meses antes de fechar a conta na sua cabeça.
Depois da entrega a regra muda: o que vira financiamento bancário passa a ser corrigido pelo índice do banco, e o que continua com a construtora segue o que o contrato dela diz. Qual índice vale em cada fase e como fica o saldo está escrito no contrato; confira antes de assinar, é só localizar.
A entrega e o repasse
Quando a obra termina, chega o saldo: a parte que não foi paga durante a construção. Ela é resolvida de duas formas, financiamento no banco (o chamado repasse) ou pagamento direto.
O banco vai analisar renda, nome e o valor que ainda falta. Não deixe essa análise para o dia da chave: faça uma simulação ANTES de assinar, para saber se o saldo cabe no seu financiamento lá na frente. Se o seu caso for Minha Casa, Minha Vida, some a isso os limites do programa, que são dois: um de renda familiar e outro de valor do imóvel, e o de valor muda de município para município.
Se o seu plano depende de financiamento, mantenha os comprovantes de renda organizados desde já. Repasse travado por documentação é o problema mais comum dessa etapa, e ele atrasa a chave de quem já pagou a obra inteira.
Associativo, direto com a construtora ou incorporação: qual a diferença
As três palavras aparecem juntas no plantão de vendas, mas só duas são forma de pagar. Incorporação é o nome que a lei dá ao empreendimento vendido antes de ficar pronto. Associativo e direto com a construtora são dois jeitos de pagar a obra dentro dele.
Pela lei da incorporação, incorporar é promover e realizar a construção para vender, no todo ou em parte, as unidades de um prédio. O incorporador responde pela entrega no prazo, no preço e nas condições combinadas, e só pode vender depois de registrar o memorial de incorporação no cartório de imóveis. Se ele adotar o patrimônio de afetação, o terreno e a obra ficam separados do resto do patrimônio dele. Isso vale nos dois modelos de pagamento.
Direto com a construtora: durante a obra você paga as parcelas à própria empresa, corrigidas pelo índice do contrato, e o banco só entra na entrega, no repasse do saldo. Num material que publica para construtoras, a Caixa descreve esse caminho assim: as unidades são compradas diretamente da construtora ou incorporadora, à vista ou com autofinanciamento, ou financiadas pelo banco depois que o contrato cumpre as condições previstas.
Associativo é o nome que o mercado dá ao outro caminho: você assina o financiamento com o banco ainda na planta, e o banco libera o dinheiro à construtora conforme a obra anda. Na Caixa, ele aparece na linha de crédito para construtoras chamada Apoio à Produção. A página oficial diz que, enquanto a obra é executada, as unidades podem ser financiadas para pessoas físicas a partir de qualquer percentual de obra, e o material da Caixa diz que o dinheiro desses financiamentos é liberado na proporção da obra executada.
Na prática, muda quando o banco analisa o seu crédito e com quem você assina primeiro. No associativo o financiamento é contratado na planta, então a análise vem antes, e durante a obra já existe contrato com o banco, com os encargos dele. No direto, o banco só analisa na entrega, e até lá vale o contrato com a construtora. No material da Caixa, financiar em outro banco uma unidade de empreendimento do Apoio à Produção exige pagar à Caixa o valor correspondente da garantia. Pergunte qual é o modelo do empreendimento, o que você paga por mês durante a obra e para quem, e peça a simulação do banco antes de assinar.
O que conferir antes de assinar
Memorial descritivo. É a lista do que o apartamento vai ter: piso, esquadria, louça, o que é entregue e o que não é. Foto de decorado não vale como promessa; o memorial vale.
Prazo de entrega e tolerância. O contrato traz uma data e, quase sempre, um prazo extra de carência. A lei da incorporação, mudada em 2018 pela chamada lei do distrato, admite até 180 dias corridos além da data prevista, e essa carência só vale se estiver escrita no contrato de forma clara e destacada.
O que acontece se passar disso. Não sendo culpa sua, a escolha é sua: desfazer o contrato e receber de volta tudo o que pagou, mais a multa combinada, em até 60 dias, ou ficar com o imóvel e receber 1% do valor já pago para cada mês de atraso, contado dia a dia. As duas coisas não se somam, a lei é expressa nisso. Por isso guarde por escrito a data prevista de entrega e cada comprovante de pagamento.
Registro da incorporação. Pela mesma lei, a construtora só pode vender unidade na planta depois de registrar o memorial de incorporação no cartório de imóveis. Peça o número do registro e confira na matrícula do terreno.
Quem responde pela obra. Nome da incorporadora, CNPJ e histórico de entregas. Pergunte também se a obra está sob patrimônio de afetação, porque esse regime muda o cálculo e o prazo de devolução caso você desista depois. É uma consulta rápida e evita dor de cabeça longa.
Custos que entram além do preço
ITBI. É o imposto que o município cobra para passar o imóvel para o seu nome. A alíquota muda de cidade para cidade e também conforme o tipo de operação e o programa de financiamento. Confirme a que está valendo na prefeitura da cidade do imóvel antes de fazer a conta.
Cartório. É o registro do contrato na matrícula do imóvel. A tabela é pública, fixada por ato do tribunal de justiça do estado e corrigida uma vez por ano, cobrada por faixa de valor. Peça o orçamento por escrito ao cartório antes de fechar a sua conta.
Taxas do próprio empreendimento. Assessoria, análise de crédito, transferência. Nem todo produto cobra, mas quando cobra tem de estar escrito. Peça a planilha com tudo antes de assinar qualquer coisa.
Regra prática: guarde uma folga além do preço anunciado. Na maior parte dos casos esses custos não entram no financiamento e são pagos do seu bolso. No Recife o ITBI pode ser parcelado, mas o registro no seu nome só sai depois de quitado.
Quando a planta compensa (e quando não)
Compensa para quem tem tempo. Você paga ao longo da obra, entra com menos dinheiro no começo e ainda escolhe andar, posição e planta enquanto existe opção. Quem chega no fim da obra compra o que sobrou.
Não compensa para quem precisa morar em pouco tempo. Nesse caso o caminho é o pronto para morar, e este guia não escreve aqui o tamanho dessa prateleira de propósito: essa contagem anda sozinha, para cima quando uma obra é entregue e para baixo quando uma unidade pronta é vendida. Quanto de cada cidade já está entregue fica na coluna "Prontos" da tabela da seção seguinte, lida ao lado da coluna "Anúncios", com o dia e a hora da última apuração impressos embaixo. Para ver só os entregues no Recife, o "Veja também" do fim desta página leva à lista de prontos.
E não compensa para quem está no limite do orçamento. Parcela corrigida durante toda a obra pesa, e o saldo da entrega ainda vai passar por análise de banco.
Onde ver os lançamentos
Os empreendimentos que trabalhamos ficam todos no site, com preço, metragem, planta e localização, e dá para começar pela cidade — Recife, Jaboatão dos Guararapes, Olinda, Paulista, Ipojuca e Tamandaré — ou ir direto ao bairro.
A tabela abaixo compara essas seis cidades na última apuração de cada uma, com o dia e a hora impressos embaixo dela, e cada linha leva à lista completa daquela cidade. Nenhum desses números fica escrito no texto: eles mudam a cada venda e a cada anúncio novo, e texto editorial não tem quem o corrija.
Vale saber o que cada coluna responde. "Anúncios" é o tamanho da lista da cidade. "A partir de" é o menor valor anunciado ali, e não é entrada, não é média e não é o preço da cidade: é o piso daquela lista, e por isso se lê ao lado de "Área", já que o valor mais baixo não diz o tamanho do apartamento que ele compra. "Prontos" diz quantas unidades estão anunciadas como prontas para morar; o que não entra nessa coluna está em obras ou em pré-lançamento, e o selo de cada anúncio diz qual dos dois.
Achou um que serve? Fale com a gente antes de decidir sozinho pelo preço da vitrine. O valor anunciado é o da unidade mais barata do empreendimento, quase sempre o andar mais baixo ou a menor planta, e a condição de pagamento muda bastante de um para o outro.
| Lugar | Anúncios | A partir de | Área | Quartos | Prontos |
|---|---|---|---|---|---|
| Recife | 377 | R$ 188.000 | 19,7 a 962,3 m² | 1 a 6 | 206 |
| Jaboatão dos Guararapes | 65 | R$ 145.000 | 21 a 140 m² | 1 a 4 | 36 |
| Olinda | 30 | R$ 210.000 | 25,1 a 159 m² | 1 a 4 | 18 |
| Paulista | 62 | R$ 80.000 | 21 a 91,1 m² | 1 a 3 | 36 |
| Ipojuca | 72 | R$ 232.246 | 12,9 a 773,7 m² | 1 a 6 | 37 |
| Tamandaré | 73 | R$ 186.186 | 17,2 a 590,4 m² | 1 a 6 | 24 |
"A partir de" é o menor preço anunciado do lugar, não o valor de entrada da compra nem uma média. Cotas de resort não entram nesse preço. Números apurados nos anúncios publicados por nós, em 14/11/2026, 11:07. Preços são "a partir de" e mudam com a tabela da construtora; disponibilidade se confirma no contato. Como apuramos estes números
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Perguntas frequentes
Posso desistir depois de assinar?
Pode, e a lei diz quanto volta. Do que você pagou saem a comissão de corretagem inteira e uma multa que não pode passar de 25% do valor pago. Quando a obra está sob patrimônio de afetação, essa multa pode chegar a 50%, e a devolução é feita depois do habite-se. A lei também manda descontar o que estiver em aberto, como impostos e condomínio, e uma taxa pelo tempo em que você usou o imóvel, se já tinha as chaves. Leia a cláusula de distrato do seu contrato e peça o cálculo por escrito.
Preciso de entrada para comprar na planta?
Na prática, sim. O sinal existe em quase todo plano. O que varia é o tamanho dele e em quantas vezes pode ser dividido: em obra longa, o sinal costuma ser menor e mais parcelado. O valor da entrada e quanto dela vai à vista têm de estar no quadro-resumo do contrato, então confira lá antes de assinar.
As parcelas da obra têm juros?
No que você paga direto à construtora durante a obra, o comum é correção pelo INCC, sem juros. Havendo financiamento bancário já na obra, os encargos são outros e dependem do contrato. Depois da entrega, o que vira financiamento bancário segue o índice do banco, e qual índice vale em cada fase e como fica o saldo é o contrato que diz. Confirme os dois pontos por escrito.
O que acontece se a obra atrasar?
A lei admite até 180 dias corridos de tolerância depois da data prevista, desde que isso esteja escrito no contrato de forma clara e destacada. Se passar disso e a culpa não for sua, você escolhe: desfazer o contrato e receber de volta tudo o que pagou, em até 60 dias, ou ficar com o imóvel e receber 1% do valor já pago por mês de atraso. As duas coisas não se somam. Guarde a data prevista por escrito.