Financiar é o banco pagar o vendedor hoje e você pagar o banco por vinte ou trinta anos. O que confunde é o meio: quanto sai do seu bolso e quanto isso custa no fim.
Abaixo está a mecânica na ordem em que acontece, com número de fonte oficial e data. Este guia não simula a sua parcela: essa conta é do banco.
Quanto o banco financia, e sobre qual valor
A Caixa publica cota de até 90%, conforme a modalidade, os recursos e o sistema de amortização. É teto, não é regra. O resto é entrada.
E o banco não financia sobre o preço que você negociou: financia sobre o menor valor entre o preço do contrato e a avaliação do engenheiro dele. Avaliação baixa aumenta a sua entrada.
A avaliação é paga por você. Na tabela de tarifas da Caixa para pessoa física divulgada em 3 de julho de 2026, a avaliação para aquisição vai de R$ 841,44 a R$ 954,13, sendo R$ 750,00 na entrega da documentação e o restante na assinatura do contrato.
Há um teto de enquadramento: pela resolução do Conselho Monetário Nacional, o SFH atende imóvel com avaliação de até R$ 2.250.000. Acima disso a operação vira SFI, fora do teto de custo do SFH. E o FGTS acompanha esse mesmo limite: a Caixa exige avaliação de até R$ 2.250.000 para usar o saldo do fundo na moradia, em todos os estados.
Prazo, idade e o teto de 30% da renda
O prazo máximo da Caixa é de até 35 anos, 420 meses. Prazo longo derruba a parcela e engorda o total de juros.
A idade manda também, e a própria Caixa diz por quê: o prazo varia conforme o tipo de financiamento, o sistema de amortização escolhido e a idade do proponente. Quanto mais tarde na vida se assina, menos prazo o banco oferece, e menos prazo significa parcela maior. A Caixa não publica um teto de idade para a compra de imóvel pronto, então pergunte na simulação qual é o prazo máximo no seu caso, em vez de contar com os 35 anos.
Na página de aquisição de imóvel novo, a Caixa escreve a regra em uma linha: a prestação não pode ser maior que 30% da renda familiar bruta. É teto, não é aprovação: as suas outras dívidas entram na análise.
SAC ou Price: parcela que cai ou parcela fixa
São dois jeitos de dividir a mesma dívida, e a Caixa oferece os dois. No SAC o abatimento é igual todo mês, e a parcela começa alta e vai caindo. Na Price a parcela é calculada para ficar igual ao longo do prazo, fora a atualização e os seguros do contrato, e começa mais baixa, com quase só juro no início.
Como no SAC a dívida cai mais rápido, o total pago no fim tende a ficar menor, no mesmo prazo e na mesma taxa. Em troca, a primeira parcela é mais pesada, e é ela que o banco testa contra os 30%. Peça as duas simulações. O sistema de amortização não elimina seguros, tarifas nem a atualização prevista no contrato.
A taxa anunciada não é o custo: olhe o CET
Financiamento tem juro, seguro e tarifa. A taxa do anúncio é só o juro. O número que junta tudo é o CET, custo efetivo total, que o banco informa antes da assinatura.
A resolução do Conselho Monetário Nacional fixa custo efetivo máximo de 12% ao ano no SFH e limita a tarifa mensal de administração a R$ 25,00. Mas seguros e tarifas ficam fora daquele teto, então 12% não fecha a conta.
O Banco Central publica todo mês a taxa média cobrada por banco nas linhas reguladas. Em julho de 2026, a competência mais recente publicada, as catorze instituições dessa linha iam de 8,09% a 11,86% ao ano. É média cobrada, não é proposta: a sua sai da análise.
FGTS: quem pode usar e para quê
O primeiro requisito é ter três anos de trabalho sob o regime do fundo, somando períodos consecutivos ou não, na mesma empresa ou em várias. Está no Manual da Moradia Própria da Caixa, de dezembro de 2025.
Agora a regra que quase todo mundo erra: não precisa ser o primeiro imóvel do Brasil. A restrição é geográfica, e pega outro imóvel residencial no município onde você mora ou trabalha, nos vizinhos e na mesma região metropolitana. A regra nacional é não ter financiamento ativo no SFH.
O uso mais comum é na entrada, sempre em imóvel residencial: o saldo entra na hora da contratação e compõe o pagamento.
Além da entrada, o FGTS pode ter outros usos ao longo do contrato, como abater o saldo devedor. Confirme com o banco quais valem no seu caso e com que intervalo, e peça o extrato antes de simular.
O que o banco olha na análise de crédito
A análise é sobre você, não sobre o imóvel. Na lista que a Caixa publica para o envio da proposta, o comprador entra com documento oficial de identificação com foto, documento com CPF, comprovante de renda, comprovante de residência e comprovante de estado civil; havendo uso do FGTS, entram ainda carteira de trabalho, extrato do FGTS e recibo de entrega da declaração. A própria Caixa avisa que pode pedir outros documentos, então confirme a lista antes da simulação. Renda que não se comprova não entra na conta.
Duas ou mais pessoas podem somar renda no mesmo contrato: a Caixa não limita o tamanho do grupo de proponentes e não exige parentesco, casamento nem união estável, e nas operações com FGTS a renda tem de ser familiar. E se a renda da família cabe nas faixas do Minha Casa Minha Vida, a conta muda: vale ler o guia do programa antes.
O que muda, e por onde começar a olhar
Quase tudo aqui tem prazo de validade: a média de juros muda todo mês, a tarifa de avaliação é revisada e a cota é decisão do banco. Cada número desta página foi conferido na fonte oficial dele em 30 de agosto de 2026, e a lista com os endereços está no bloco "Fontes", no fim do texto.
Repare na diferença entre os dois tipos de número desta página. Tudo o que veio até aqui é regra, com fonte e data: a norma diz e vale para todo mundo. O que vem a seguir é catálogo, e catálogo muda por conta própria, porque o piso de uma lista sobe assim que a unidade mais barata dela é vendida, sem que ninguém tenha reajustado nada. Por isso este guia não escreve preço de imóvel nenhum: quem responde é a tabela abaixo, com o dia e a hora da última apuração impressos embaixo dela.
A coluna "A partir de" traz o menor valor anunciado no município, e ela não é entrada, não é média e não é o preço da cidade: é o piso daquela lista. Leia sempre ao lado da coluna "Área", na mesma linha, porque o menor valor não diz o tamanho do apartamento que ele compra. Parte do catálogo aparece como "Consulte condições", sem valor na tela, e por isso não entra nessa coluna.
Do piso ao seu caso ainda falta um passo, e ele não é pequeno: o valor que o banco financia sai do menor número entre o preço negociado e a avaliação, e a parcela ainda precisa passar no teto de 30% da renda e na análise de crédito. Se você já tem um limite de preço em mente, comece pelas listas por faixa, no bloco "Veja também", e confirme o valor na página do imóvel, que é o que vale.
| Lugar | Anúncios | A partir de | Área | Quartos | Prontos |
|---|---|---|---|---|---|
| Recife | 364 | R$ 199.000 | 20,7 a 962,3 m² | 1 a 6 | 201 |
| Jaboatão dos Guararapes | 64 | R$ 218.100 | 22,1 a 134,5 m² | 1 a 4 | 36 |
"A partir de" é o menor preço anunciado do lugar, não o valor de entrada da compra nem uma média. Parte dos anúncios aparece como "Consulte condições", sem valor na tela, e por isso não entra nesta coluna. Jaboatão dos Guararapes: 29 dos 64 anúncios mostram valor na tela, então essa coluna ali representa uma amostra pequena, não a lista inteira daquele lugar. Números apurados nos anúncios publicados por nós, em 10/10/2026, 16:04. Preços são "a partir de" e mudam com a tabela da construtora; disponibilidade se confirma no contato. Como apuramos estes números
Perguntas frequentes
Quanto de entrada preciso para financiar um apartamento?
A Caixa publica cota de até 90%, conforme a modalidade e o sistema de amortização, e o que sobra é a entrada. A cota incide sobre o menor valor entre o preço negociado e a avaliação do banco, então avaliação baixa aumenta a entrada. O FGTS pode compor.
SAC ou Price: qual eu escolho?
No SAC a parcela começa mais alta e cai todo mês. Na Price ela é calculada para ficar igual ao longo do prazo, fora a atualização e os seguros do contrato, e começa mais baixa, com mais juro no início. Como no SAC o saldo cai mais rápido, o total tende a ficar menor no mesmo prazo e na mesma taxa. Compare o CET das duas.
Posso usar o FGTS se já tenho um imóvel no meu nome?
Não é a lenda do primeiro imóvel do Brasil. Pelo Manual da Moradia Própria da Caixa, de dezembro de 2025, a restrição é geográfica: outro imóvel residencial onde você mora ou trabalha, nos vizinhos ou na mesma região metropolitana. Também não pode ter financiamento ativo no SFH.
Quanto da minha renda a parcela pode comprometer?
A Caixa publica a regra em uma linha: a prestação não pode ser maior que 30% da renda familiar bruta. É teto, não é aprovação, porque as suas outras dívidas entram na análise. E o prazo, que decide o tamanho da parcela, varia conforme o tipo de financiamento, o sistema de amortização e a sua idade.