Como comprar e financiar imóvel morando no exterior

Dá para comprar imóvel em Pernambuco ou em Alagoas morando fora do Brasil, sem viajar para cada etapa. O caminho tem cinco peças: o CPF, uma procuração para alguém assinar por você, o dinheiro entrando pelo câmbio, os impostos da compra e, no litoral, a conferência do terreno de marinha.

Cada regra desta página foi conferida na fonte oficial em 31 de outubro de 2026, e os endereços estão no bloco "Fontes", no fim. Guia não é parecer: antes de assinar, confirme o seu caso com o cartório, com o banco e, se precisar, com um advogado.

Quem prefere ler em inglês encontra a mesma explicação na versão em inglês desta página, no bloco "Veja também".

O primeiro passo: o CPF

O CPF é o número da Receita Federal que identifica você. Ele é pedido até para fazer a procuração no consulado, então vem antes de tudo.

Brasileiros e estrangeiros que moram fora podem pedir o CPF, e o serviço é gratuito. O brasileiro preenche o formulário no site da Receita Federal e manda o pedido com os documentos para o e-mail que a própria Receita indica. Quem não consegue pelo e-mail pode procurar um consulado.

O estrangeiro faz o pedido em pessoa, no consulado ou na embaixada do Brasil que atende a região onde mora, com agendamento pelo sistema e-consular.

Os documentos são o formulário preenchido e assinado, um documento de identidade e a certidão de nascimento ou de casamento. O brasileiro que pede por e-mail manda também uma foto segurando o documento aberto perto do rosto. A Receita não informa prazo para esse pedido, então comece por ele.

Quem assina por você: a procuração

Salvo quando a lei disser outra coisa, o Código Civil exige escritura pública para transferir imóvel de valor acima de trinta vezes o maior salário mínimo do país. E manda a procuração seguir a forma exigida para o ato. Por isso, para alguém assinar uma escritura em seu nome, a procuração também precisa ser pública.

No exterior, a procuração pública é feita no consulado ou na embaixada do Brasil. Podem fazê-la brasileiros e estrangeiros com RNE válido, o registro de estrangeiro no Brasil. É obrigatório comparecer em pessoa, e alguns postos exigem agendamento. O brasileiro leva documento de identidade e o número do CPF; o estrangeiro leva o RNE e o CPF. A taxa consular muda conforme a moeda do país.

O estrangeiro sem RNE válido não faz a procuração pública no consulado. Ele assina a procuração num notário do país onde mora, e o consulado legaliza a assinatura. Vale para qualquer papel de fora: documento estrangeiro só produz efeito no Brasil legalizado ou com a apostila da Haia, quando o país faz parte dessa convenção, e traduzido para o português por tradutor juramentado registrado na Junta Comercial de um estado brasileiro.

O texto da procuração é de inteira responsabilidade de quem a dá, avisa o próprio serviço consular. Descreva o imóvel pela matrícula e escreva cada poder com todas as letras: assinar o contrato e a escritura, pagar o ITBI e as taxas, representar você no cartório e, no litoral, na Secretaria do Patrimônio da União. Antes de ir ao consulado, mostre a minuta ao cartório que vai lavrar a escritura e pergunte se ela serve.

Financiar com renda recebida fora do Brasil

É a parte mais incerta. Não encontramos regra oficial publicada que valha para todos os bancos sobre financiamento com renda recebida no exterior. Quem decide é a análise de crédito de cada banco, caso a caso, e a lista de documentos pode mudar de um para outro.

Por isso a ordem certa é a inversa da habitual. Antes de reservar um imóvel contando com o financiamento, peça ao banco, por escrito, três respostas: se ele aceita a sua renda do exterior, quais documentos dessa renda ele quer e se a análise pode ser feita com você morando fora e assinando por procuração.

Sem essa resposta, faça a conta como se fosse pagar sem o banco. Na compra na planta, parte do preço costuma ser paga em parcelas durante a obra, direto ao empreendimento, e o restante na entrega. Essa mecânica está no guia de compra na planta, e a de quanto o banco empresta para cada renda está nos guias de financiamento e de faixa de renda.

Como mandar o dinheiro para o Brasil

O dinheiro que vem de fora entra pelo mercado de câmbio. Pela lei do câmbio de 2021, essas operações só podem ser feitas por instituições autorizadas pelo Banco Central, e podem ser feitas sem limite de valor. Antes de mandar, confira se quem faz a operação tem essa autorização.

Guarde cada comprovante: o contrato de câmbio, o extrato da conta de onde o dinheiro saiu e o da conta que o recebeu no Brasil. São esses papéis que mostram de onde veio o dinheiro, se o banco, o cartório ou o vendedor perguntarem.

Não pague imóvel com dinheiro vivo trazido na bagagem. Combine com o vendedor como e para qual conta vai cada pagamento, e só pague contra contrato assinado ou recibo.

Os impostos: na compra e no dia da venda

Na compra, o imposto é o ITBI, que a Constituição entrega aos municípios. Cada município cobra pela própria lei, então o ITBI de Ipojuca, de Tamandaré ou de Maragogi não é o do Recife. Pergunte à Prefeitura da cidade do imóvel antes de fechar a conta. O guia de ITBI e cartório mostra como essa conta funciona no Recife.

Morar fora muda o que acontece se um dia você vender. Quando quem vende mora no exterior, a lei põe no comprador que mora no Brasil, ou no procurador do comprador que também mora fora, a obrigação de reter e recolher o imposto de renda sobre o ganho de capital. Planeje a venda com um contador antes de anunciar.

O que declarar à Receita também muda conforme a sua situação: quem continua contribuinte do imposto de renda no Brasil e quem já saiu do país em definitivo seguem regras diferentes. Confirme o seu caso com um contador antes da compra.

Imóvel de praia: o terreno de marinha

No litoral existe uma conferência a mais. Terreno de marinha é a faixa de 33 metros contados da linha do preamar médio de 1831 para dentro da terra. Esses terrenos são da União, e quem cuida deles é a Secretaria do Patrimônio da União, a SPU. Apartamento e casa construídos nessa faixa são comprados e vendidos, mas o terreno embaixo deles continua sendo da União.

Isso gera uma conta anual, em um de dois regimes. No aforamento, paga-se o foro, que a lei fixa em 0,6% do valor do domínio pleno por ano. Na ocupação, paga-se a taxa de ocupação, também anual, calculada como porcentagem do valor do terreno. As duas olham o terreno, sem as benfeitorias.

Na venda, quem vende paga o laudêmio: 5% do valor do terreno, sem contar as benfeitorias. Só depois desse pagamento a SPU emite a CAT, a Certidão Autorizativa de Transferência. Sem ela o imóvel não é transferido na SPU, e ela é exigida para lavrar a escritura e para registrá-la no cartório.

Para quem compra, o cuidado principal é exigir do vendedor a CAT no nome dele. A própria SPU avisa que, se a certidão estiver em nome de outra pessoa, o cadastro do imóvel está irregular e aquela CAT não serve para a venda. Depois do registro no cartório, peça na SPU a troca do responsável pelo imóvel para o seu nome, pelo portal de atendimento dela.

Para saber se o imóvel fica em terreno de marinha, pergunte ao vendedor por escrito, peça a certidão de matrícula atualizada e, na dúvida, consulte a SPU antes de assinar.

Se você é estrangeiro

O caminho do estrangeiro começa no mesmo lugar, o CPF, pedido em pessoa no consulado ou na embaixada do Brasil. A procuração de quem não tem RNE segue o caminho do notário local, com legalização ou apostila e tradução juramentada, como na seção da procuração.

Na faixa de cem metros ao longo da costa, a lei federal pede autorização para vender, conceder ou transferir imóvel da União a pessoa estrangeira. A mesma lei dispensa essa autorização em dois casos. O primeiro é a unidade autônoma de condomínio em zona urbana, desde que as frações ideais pretendidas, somadas, não passem de um terço da área total. O segundo, só para pessoa física, é a transferência de terreno de até mil metros quadrados dentro dessa faixa.

Imóvel rural tem lei própria, com limites para estrangeiro. Se o que você quer comprar fica fora da área urbana, fale com um advogado antes de dar qualquer sinal.

Onde estão os imóveis de praia que mostramos

A tabela abaixo mostra municípios e praias do litoral de Pernambuco e de Alagoas onde anunciamos imóveis, com a última apuração do estoque e o dia e a hora dela impressos logo embaixo. Cada linha leva à página do lugar, com os anúncios e o preço de cada um.

Se você só vem ao Brasil de vez em quando, olhe a coluna de prontos. Imóvel pronto se visita inteiro numa viagem só; na planta, a visita é ao terreno e ao decorado, quando ele existe, e a entrega fica para depois.